Kinerja Keuangan Grup Aguan pada Tahun 2025
Pada tahun 2025, kinerja keuangan dari emiten properti milik Sugianto Kusuma alias Aguan tercatat sangat impresif. Meskipun begitu, ekspansi yang masif masih menyebabkan arus kas perusahaan mengalami penurunan.
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) mencatatkan pendapatan neto sebesar Rp 4,31 triliun pada tahun 2025, meningkat 52,36% dibandingkan pendapatan sebesar Rp 2,83 triliun di tahun sebelumnya. Segmen penjualan tanah dan bangunan menjadi kontributor utama dengan total pendapatan sebesar Rp 4,18 triliun.
Laba bersih PANI di akhir 2025 mencapai Rp 1,14 triliun, naik 83,89% secara tahunan (YoY) dari Rp 623,91 miliar. Sementara itu, anak usaha PANI, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK), juga menunjukkan pertumbuhan yang signifikan. Pendapatan neto CBDK mencapai Rp 2,50 triliun pada tahun 2025, meningkat 11,32% dari Rp 2,24 triliun pada tahun sebelumnya. Segmen penjualan tanah dan bangunan memberikan kontribusi terbesar sebesar Rp 2,42 triliun.
Laba bersih CBDK di tahun 2025 mencapai Rp 1,36 triliun, naik 47,52% dari Rp 924 miliar pada 2024. Pertumbuhan laba CBDK yang lebih tinggi dibandingkan pendapatan menunjukkan adanya efisiensi operasional serta peningkatan margin pada proyek-proyek yang mulai memasuki fase monetisasi.
Analisis oleh Pakar Pasar Modal
Menurut Hendra Wardana, pengamat pasar modal sekaligus founder Republik Investor, peningkatan kinerja PANI menunjukkan bahwa monetisasi lahan dan penjualan properti di kawasan Pantai Indah Kapuk 2 masih berjalan sangat kuat. Sementara itu, pertumbuhan laba CBDK yang lebih tinggi dibandingkan pendapatan menunjukkan adanya efisiensi operasional serta peningkatan margin pada proyek-proyek yang mulai memasuki fase monetisasi.
Muhammad Wafi, kepala riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), melihat pendorong kinerja emiten properti Grup Aguan di 2025 lantaran pengakuan pendapatan dari serah terima unit residensial dan komersial premium. Namun, PANI dan CBDK sama-sama mengalami penurunan arus kas sepanjang 2025.
PANI memiliki kas dan setara kas akhir tahun sebesar Rp 3,84 triliun di akhir Desember 2025, turun dari Rp 4,28 triliun di periode sama tahun lalu. Sementara CBDK memiliki kas dan setara kas akhir tahun sebesar Rp 3,12 triliun di akhir 2025, turun dari Rp 3,47 triliun.
Menurut Wafi, penurunan arus kas keduanya disebabkan oleh jumlah anggaran belanja (capital expenditure) yang agresif untuk akuisisi cadangan lahan (landbank) dan pengembangan proyek berskala besar.
Hendra menilai bahwa kondisi tersebut cukup lazim terjadi pada perusahaan properti yang sedang dalam fase ekspansi besar. Pengembangan kawasan baru membutuhkan belanja modal yang besar untuk pembebasan lahan, pembangunan infrastruktur kawasan, serta pengembangan fasilitas pendukung seperti akses jalan, kawasan komersial, hingga destinasi wisata.
Selain itu, aksi korporasi berupa rights issue yang dilakukan menjelang akhir 2025 juga turut memengaruhi struktur arus kas perusahaan. Rights issue bertujuan untuk memperkuat struktur permodalan dan menyediakan pendanaan bagi ekspansi proyek jangka panjang.
Prospek Bisnis di Tahun 2026
Memasuki 2026, prospek bisnis PANI dan CBDK dinilai masih cukup menarik, terutama karena kawasan PIK 2 masih memiliki potensi monetisasi lahan yang sangat besar dalam jangka panjang. Jika kondisi makroekonomi stabil dan suku bunga perlahan menurun, sektor properti berpotensi kembali mendapatkan momentum karena biaya pembiayaan menjadi lebih rendah dan daya beli konsumen dapat meningkat.
Namun, volatilitas pasar keuangan global, tekanan pada nilai tukar rupiah, serta potensi perlambatan ekonomi domestik dapat memengaruhi minat investor terhadap sektor properti yang cenderung sensitif terhadap siklus ekonomi.
Proyek pengembangan berskala kota baru juga memiliki risiko eksekusi yang tidak kecil, terutama terkait kebutuhan pendanaan yang besar dan waktu monetisasi proyek yang relatif panjang.
Pergerakan Harga Saham
Di sisi lain, harga saham PANI dan CBDK justru mengalami koreksi tajam sepanjang awal 2026. Saham PANI dan CBDK masing-masing turun 34,12% dan 42,86% year to date (YTD).
Hendra mengatakan, koreksi harga saham yang terjadi sepanjang awal 2026 mencerminkan proses normalisasi valuasi setelah sebelumnya saham-saham yang terkait dengan pengembangan kawasan PIK mengalami kenaikan yang sangat signifikan.
Valuasi PANI saat ini masih diperdagangkan pada level yang sangat premium. Price to Earnings Ratio (PER) perusahaan berada di kisaran 131x, bahkan forward PER mencapai sekitar 199x. Price to Sales PANI mencapai sekitar 34x dan Price to Book Value (PBV) berada di kisaran 5,5x. Rasio EV to EBITDA PANI yang berada di kisaran 74x juga menunjukkan bahwa saham ini sebelumnya diperdagangkan dengan ekspektasi pertumbuhan yang sangat agresif.
Sebaliknya, valuasi CBDK terlihat lebih moderat dibandingkan PANI. Saat ini CBDK diperdagangkan pada PER sekitar 20,7x dengan PBV sekitar 3,1x. Meskipun masih tergolong premium, valuasi ini relatif lebih wajar jika mempertimbangkan pertumbuhan laba perusahaan yang mencapai hampir 50% YoY di 2025. EV to EBITDA CBDK juga berada di kisaran 16x yang masih dalam rentang yang lebih rasional.
Rekomendasi Investasi
Hendra merekomendasikan sell on strength untuk PANI dan CBDK sembari menunggu stabilisasi harga sebelum melakukan akumulasi kembali. Wafi menambahkan, kinerja PANI dan CBDK diproyeksikan masih tumbuh moderat sepanjang tahun 2026.
Sentimen positif penggerak kinerja mereka tahun ini adalah perpanjangan insentif PPN DTP hingga tahun 2027 dan ekspektasi pelonggaran suku bunga Bank Indonesia (BI). Sementara, sentimen negatifnya adalah volatilitas rupiah dan kenaikan harga material bangunan.
Kinerja PANI bisa outperform dibanding peers emiten properti lain, karena segmen pasar menengah-atas (PIK 2) yang lebih kebal tekanan daya beli. Valuasi saham PANI dan CBDK dinilai masuk di area undervalued, sehingga membuka peluang akumulasi bagi investor dengan horizon jangka menengah-panjang.
Wafi pun menyarankan beli untuk PANI dan CBDK dengan target harga masing-masing Rp 9.600 per saham dan Rp 5.200 per saham.
