Pasar properti Tiongkok diperkirakan akan stabil pada tahun 2025

Sektor properti Tiongkok yang sedang mengalami kesulitan mungkin belum akan pulih hingga paruh kedua tahun depan – bahkan dengan adanya langkah-langkah stimulus terbaru, prediksi tiga perusahaan riset pada bulan ini.

Setelah berbulan-bulan melakukan langkah-langkah tambahan, Presiden Tiongkok Xi Jinping memimpin pertemuan tingkat tinggi pada akhir September dan berjanji untuk “menghentikan penurunan pasar real estate.” Awal bulan ini, Kementerian Keuangan memperkenalkan lebih banyak langkah yang bertujuan untuk menstabilkan sektor real estate.

“Kita akhirnya berada pada titik perubahan dari penurunan yang sedang berlangsung di pasar perumahan berkat paket bantuan yang komprehensif dan terkoordinasi,” kata analis Goldman Sachs dalam catatan tanggal 22 Oktober berjudul “China Real Estate 2025 Outlook: Bottoming in sight” .”

“Kali ini berbeda dari tindakan bantuan sedikit demi sedikit sebelumnya,” kata laporan itu.

Para analis memperkirakan harga properti di Tiongkok akan stabil pada akhir tahun 2025, dan naik rata-rata 2% dua tahun kemudian. Penjualan real estat dan pembangunan rumah baru kemungkinan tidak akan stabil hingga tahun 2027, prediksi Goldman.

S&P Global Ratings dan Morgan Stanley juga menerbitkan laporan bulan ini yang memperkirakan bahwa pasar real estat Tiongkok akan menurun pada paruh kedua tahun 2025.

“Jika pemerintah terus memprioritaskan dukungan untuk pembiayaan pengembang dan penghentian operasi, kami yakin penjualan dan harga properti dapat stabil setelah paruh kedua tahun 2025,” Edward Chan, direktur S&P Global Ratings, dan timnya mengatakan dalam sebuah catatan pada 17 Oktober. . Mereka memperingatkan bahwa perlu waktu agar kebijakan tersebut bisa diterapkan.

Beijing telah menegaskan bahwa upaya untuk mendukung sektor properti yang sedang mengalami kesulitan adalah hal sekunder dibandingkan tujuannya untuk meningkatkan manufaktur maju sebagai pendorong pertumbuhan baru. Namun hal ini bukanlah hal yang mudah, karena properti pernah menyumbang lebih dari seperempat produk domestik bruto (PDB), yang berkaitan dengan kekayaan rumah tangga dan keuangan pemerintah daerah. Pengembang Tiongkok yang terlilit utang semakin kesulitan menyediakan rumah pra-penjualan, sehingga mengurangi sentimen konsumen.

Analis mengamati pertemuan parlemen minggu depan untuk mengetahui rincian pengeluaran fiskal untuk mengurangi stok perumahan.

Perkiraan Goldman mengasumsikan tambahan belanja fiskal pemerintah sebesar 8 triliun yuan ($1,12 triliun), yang belum diumumkan.

“Tanpa stimulus seperti itu, penurunan pasar real estat dapat berlanjut hingga tiga tahun ke depan,” analis Goldman memperingatkan. Mereka mengatakan dukungan tersebut akan diperlukan untuk mengatasi masalah likuiditas pengembang, mengurangi stok perumahan yang tidak terjual dan memastikan pengiriman rumah yang sudah dijual namun belum selesai.

Rumah di China biasanya dijual sebelum selesai dibangun. Model bisnis tersebut terbukti tidak berkelanjutan setelah Beijing menindak tingginya ketergantungan pengembang terhadap utang untuk pertumbuhan, dan permintaan pembeli rumah turun seiring dengan melambatnya pertumbuhan ekonomi.

Nomura memperkirakan pada akhir tahun lalu bahwa sekitar 20 juta rumah pra-penjualan masih belum selesai. Bulan lalu, para pejabat mengindikasikan bahwa sekitar 4 juta rumah telah selesai dibangun dan diserahkan kepada pembeli berdasarkan program daftar putih tahun ini, dan berjanji untuk mempercepat dukungan keuangan.

Pada bulan Juni, bahkan sebelum pengumuman stimulus terbaru, Morgan Stanley memperkirakan penurunan inventaris akan menyebabkan “lonjakan permintaan pinjaman real estat pada akhir tahun 2025 atau 2026.”

Para analis memperkirakan bahwa sekitar 30% dari persediaan yang tidak terjual tidak akan pernah dijual, sehingga bank atau entitas lain yang tidak ditentukan harus menanggung biayanya.

Upaya terbaru Tiongkok untuk meningkatkan kepercayaan telah memberikan dorongan pada pasar properti. Penjualan properti di 22 kota besar turun sekitar 4% tahun-ke-tahun di bulan Oktober, kontraksi yang jauh lebih kecil dibandingkan penurunan lebih dari 25% di bulan September, menurut China Index Academy, sebuah perusahaan riset real estate.

Namun, stabilisasi pasar real estat tidak berarti pemulihan menyeluruh. Para analis memperkirakan pemulihan penjualan rumah dan pembangunan baru akan tetap tertahan di tahun-tahun mendatang.

S&P memperkirakan penjualan properti di Tiongkok akan turun menjadi sekitar 9 triliun yuan atau kurang pada tahun ini, sebelum turun lebih jauh ke level 8 triliun yuan pada tahun 2025 – kurang dari setengah tingkat penjualan sebesar 18 triliun yuan pada tahun 2021.

Para analis menghubungkan penurunan penjualan dengan peningkatan persediaan perumahan yang tidak terjual, yang terus memberikan tekanan pada pengembang yang melakukan pemotongan harga untuk menarik pembeli dan mengurangi persediaan.

Pada bulan September, penjualan properti dari 100 pengembang teratas Tiongkok menyusut 37,7% YoY, penurunan paling tajam sejak April tahun ini, kata S&P, mengutip data dari China Real Estate Information. Itu bukan penurunan satu bulan. Selama sembilan bulan pertama tahun ini, penjualan turun 36,6% dari tahun sebelumnya, data menunjukkan.

Melemahnya penjualan juga berdampak lebih jauh pada likuiditas pengembang, yang menyebabkan “kurangnya kepercayaan” dan pengembang mencari “pendekatan hati-hati” dalam akuisisi lahan dan memulai proyek baru, menurut analis S&P Global.

Jumlah proyek konstruksi baru turun 42% pada tahun 2023 dari puncaknya pada tahun 2019, dan menurun lagi sebesar 23% tahun-ke-tahun dalam delapan bulan pertama tahun 2024, menurut analisis S&P Global terhadap data resmi dari Biro Statistik Nasional. .

Analis tetap berhati-hati terhadap dampak stimulus properti Tiongkok.

“Dalam pandangan kami, dukungan yang diberikan tidak mencukupi dan menghadapi tantangan eksekusi untuk menghentikan penurunan yang terjadi saat ini,” kata analis Goldman, seraya memperingatkan bahwa harga properti bisa turun lagi 20% hingga 25% jika kebijakan tersebut gagal.

Dalam salah satu dari beberapa langkah khusus inventaris yang diumumkan sejauh ini, Bank Rakyat Tiongkok pada bulan Mei menjanjikan 300 miliar yuan untuk fasilitas pinjaman pembiayaan kembali bagi perusahaan milik negara untuk membeli rumah-rumah yang belum terjual dan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau.

“Meskipun bermanfaat, hal ini hanya menyumbang persentase kecil (4-6%) dari keseluruhan stok perumahan yang telah selesai dibangun,” kata S&P.

Analis Morgan Stanley mengatakan dalam laporan mereka pada hari Minggu bahwa pertemuan baru-baru ini dengan bank-bank di Zhejiang, salah satu provinsi makmur di Tiongkok, mengindikasikan bahwa mereka belum berpartisipasi dalam program pemerintah baru untuk memberikan pinjaman guna pembelian perumahan.