Ancaman Banjir di Kawasan Elite Jakarta
Ancaman banjir kini tidak lagi hanya menghantui kawasan padat penduduk, melainkan juga menjangkau permukiman elite seperti Pondok Indah, Kelapa Gading, dan Menteng. Fenomena ini disebabkan oleh masifnya pembangunan gedung komersial yang mengabaikan daya dukung lingkungan demi mencari keuntungan semata.
Pengaruh “Hunian Jadi Komersial” (HJK)
Fenomena “Hunian Jadi Komersial” (HJK) dituding sebagai salah satu pemicu utama berkurangnya daerah resapan air di kawasan yang seharusnya berfungsi sebagai zona residensial. Direktur Studi Demokrasi Rakyat (SDR), Hari Purwanto, menegaskan bahwa jika Pemerintah Provinsi Jakarta serius ingin meminimalkan banjir, langkah pertama yang harus diambil adalah menghentikan izin bangunan komersial di zona hunian.
“Banjir bisa melanda pemukiman mewah. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada ‘cuan’,” ujar Hari dalam keterangannya, Minggu (22/2).
Menurutnya, arah pembangunan Jakarta saat ini lebih menonjolkan wajah kota bisnis ketimbang kota yang berkelanjutan. Ia juga menyindir pernyataan Gubernur Pramono Anung yang menyebut Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari banjir.
“Pernyataan itu seolah menunjukkan sikap pasrah atau ‘pasrah bongkokan’. Jika orientasi komersial terus dipaksakan dan tidak ada target yang jelas, maka niat membebaskan Jakarta dari banjir patut dipertanyakan,” tegasnya.
Perubahan Zonasi dan Dampak Lingkungan
Hari menilai jika orientasi komersial terus dipaksakan, maka niat untuk menjadikan Jakarta bebas dari banjir patut dipertanyakan hanya sebatas wacana. Jika arahnya komersial makin jelas, maka itu menandakan tidak ada niat untuk menjadikan Jakarta bebas banjir. Apalagi sudah ada pernyataan bahwa Jakarta tidak sepenuhnya bisa terbebas dari banjir atau genangan air.
“Artinya tidak ada target dan tidak ada program yang jelas,” tegasnya.
Hari juga mengingatkan Jakarta saat ini menghadapi berbagai pemicu yang memperparah banjir, mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, tingginya kubik sampah harian hingga berkurangnya daerah resapan air akibat alih fungsi lahan yang tidak terkendali.
Alih Fungsi Lahan di Jakarta
Beberapa kawasan zona perumahan (residensial) di Jakarta telah beralih fungsi menjadi area bisnis dan komersial (kuning ke merah/ungu dalam zonasi) secara masif, terutama di Jakarta Selatan dan Pusat. Faktor pendorong utamanya adalah harga tanah yang tinggi, kedekatan dengan akses moda transportasi (MRT/LRT), dan transformasi Jakarta menjadi kota bisnis global.
Alih fungsi lahan di Jakarta Selatan dan Pusat tercatat sangat masif. Kawasan elite yang dulunya tenang, kini berubah menjadi deretan kafe, restoran, bank, hingga butik. Beberapa titik yang menjadi sorotan antara lain di Kebayoran Baru pada kawasan Jalan Wolter Monginsidi, Senopati, dan Gunawarman kini didominasi bisnis kuliner dan perkantoran.
Warga Hang Jebat juga sempat menolak keberadaan bengkel perawatan otomotif dan klub motor pada 2023 dengan alasan mengganggu ketenangan penghuni. Di Menteng, Jakarta Pusat, sebagai kawasan elit historis, banyak hunian terutama di pinggir jalan raya beralih fungsi menjadi kantor perusahaan, kantor kedutaan, hingga restoran mewah. Warga juga sempat menolak “wajah baru” Menteng sebagai areal bisnis karena selain mengganggu ketenangan, juga dikhawatirkan merusak nilai sejarah kawasan tersebut sebagai salah satu cagar budaya.
Penelitian dan Kritik terhadap Sistem Perizinan
Kawasan Kemang di mana penetrasi komersial di kawasan ini diperkirakan telah mencapai 70 persen. Sementara, di Pondok Indah kehadiran unit bisnis seperti kafe, restoran, Bank, gym dan salon kecantikan dengan mudah ditemukan di areal kompleks perumahan elite, seperti Simetri Coffee yang berada di dalam Kompleks Metro Kencana V dan sempat mendapat penolakan dari warga.
Pengamat Perkotaan, Yayat Supriatna, menjelaskan bahwa secara aturan, rumah boleh dijadikan tempat usaha asalkan tujuannya untuk melayani kebutuhan warga di dalam lingkungan tersebut, bukan untuk mengundang massa dari luar.
“Jika sudah menjadi kegiatan komersial penuh, muncul beban tambahan terhadap daya dukung lingkungan, mulai dari sampah, parkir, hingga kemacetan. Di sinilah konflik horizontal sering terjadi,” jelas Yayat.
Yayat menyoroti lemahnya pengendalian dan pengawasan di lapangan. Meski Jakarta sudah memiliki teknologi tinggi, proses perizinan melalui sistem Online Single Submission (OSS) sering kali hanya bersifat administratif tanpa pengecekan lapangan yang mendalam. Hal ini membuka ruang negosiasi zonasi yang merugikan warga.
Padahal, jika merujuk aturan OSS yang berbasis pada PP No. 28 Tahun 2025 mewajibkan kesesuaian lokasi usaha dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) secara otomatis melalui peta poligon. Jika lokasi usaha tidak sesuai dengan zonasi (misalnya bisnis di zona perumahan), permohonan Nomor Induk Berusaha (NIB) akan otomatis ditolak oleh sistem. Langkah ini diharapkan dapat menjadi benteng terakhir untuk menjaga tata ruang Jakarta agar tidak sepenuhnya tenggelam dalam ambisi komersialisasi yang mengancam keselamatan warga dari bencana banjir.
