Masalah pasar properti yang besar di Tiongkok akan membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan

BEIJING – Tiongkok mempunyai masalah besar di bidang real estate yang membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan, menurut analisis kepala ekonom Oxford Economics Louise Loo.

Melihat data nasional – baik berdasarkan perkiraan resmi inventaris yang belum terjual atau rasio konstruksi terhadap penjualan – Loo menemukan bahwa dibutuhkan setidaknya empat hingga enam tahun bagi pengembang properti di Tiongkok untuk menyelesaikan properti residensial yang belum selesai.

Hal ini berarti upaya untuk meningkatkan pendanaan bagi pengembang dan upaya lain untuk memperbaiki masalah pasar real estate di Tiongkok tidak secara langsung mengatasi masalah yang lebih besar yaitu rumah yang belum selesai dibangun.

“Bagaimanapun datanya, kelebihan pasokan yang ada di pasar kemungkinan akan memakan waktu setidaknya empat tahun lagi untuk mereda, tanpa peningkatan permintaan yang berarti,” kata Loo dalam sebuah laporan pada hari Selasa.

“Peningkatan pasokan yang berasal dari transaksi pasar sekunder – ketika rumah tangga, yang khawatir akan kehabisan keuntungan dari penurunan harga, menjual rumah kedua atau ketiga mereka – merupakan hambatan tambahan dalam proses ini,” katanya, sambil mencatat bahwa “persediaan pengembang terlalu besar untuk dilakukan. rumah tangga untuk menyerap dengan cepat.”

Rumah apartemen biasanya dijual sebelum selesai dibangun di Tiongkok, sehingga sangat penting bagi pengembang untuk menyelesaikan pembangunan rumah tersebut jika mereka ingin menjual lebih banyak.

Namun kesulitan pendanaan dan masalah lainnya menyebabkan pengembang harus menunda waktu pengiriman rumah – sehingga menghambat penjualan rumah di masa depan.

Pada titik ekstrimnya, pembangunan perumahan di provinsi Guizhou yang relatif miskin dapat memakan waktu lebih dari 20 tahun untuk menyelesaikannya, kata Loo melalui email, sementara itu mungkin memerlukan waktu setidaknya 10 tahun di beberapa provinsi lain seperti Jiangxi dan Hebei.

Nomura bulan lalu memperkirakan ukuran rumah pra-penjualan yang belum selesai di Tiongkok akan menjadi sekitar 20 kali lipat ukuran rumah pengembang properti Country Garden pada akhir tahun 2022.

Real estate dan sektor terkait menyumbang sekitar seperlima hingga seperempat perekonomian Tiongkok.

Lembaga pemeringkat Moody’s mengatakan pada Selasa malam bahwa pihaknya memperkirakan saham tersebut akan turun, sejalan dengan tujuan pemerintah Tiongkok. Namun, perusahaan tersebut menyatakan bahwa penurunan penjualan tanah berarti pemerintah daerah dapat menghadapi tekanan keuangan jika mereka tidak mampu mengimbangi faktor yang berkontribusi terhadap lebih dari sepertiga pendapatan mereka.

Hal ini berarti Beijing mungkin harus turun tangan, yang menimbulkan “risiko negatif terhadap kekuatan fiskal, ekonomi dan kelembagaan Tiongkok,” kata Moody’s. Mereka menurunkan prospek peringkat kredit pemerintah Tiongkok menjadi negatif dari stabil.

Moody’s memperkirakan pertumbuhan produk domestik bruto Tiongkok akan melambat menjadi pertumbuhan 4% pada tahun 2024 dan 2025 dan rata-rata 3,8% per tahun dari tahun 2026 hingga 2030. Perusahaan mempertahankan peringkat jangka panjang “A1” pada obligasi negara Tiongkok.

Meskipun terdapat masalah yang terus-menerus terjadi di pasar properti, Loo dari Oxford Economics memperkirakan tidak akan terjadi dampak yang signifikan terhadap perekonomian secara keseluruhan.

“Kami berpendapat bahwa penurunan sektor perumahan di Tiongkok akan mengambil arah yang berbeda dibandingkan dengan yang terjadi di AS, Spanyol, atau Irlandia 10-15 tahun lalu, dan sepertinya tidak akan memicu krisis keuangan yang lebih luas,” katanya.

Dalam situasi tersebut, jatuhnya harga rumah, gagal bayar hipotek, dan pinjaman bank saling terkait, kata Loo, sambil menunjuk pada perbedaan di Tiongkok: peran kebijakan yang lebih besar, bank-bank milik negara, dan kondisi hipotek yang lebih ketat.

Analis lain juga memperkirakan perekonomian Tiongkok akan berjalan sesuai keinginannya.

“Kami melihat beberapa kesamaan antara situasi Tiongkok dan stagnasi ekonomi di Jepang setelah gelembung properti Jepang pecah pada tahun 1991,” kata S&P Global Ratings dalam sebuah laporan pada hari Senin. “Namun, S&P Global Ratings percaya bahwa Tiongkok dapat mencegah hal ini, dibantu oleh tindakan regulasi dan kekuatan sektor perbankan dan korporasinya.”