PEMBANGUNANsebuah rusun merupakan salah satu solusi paling masuk akal untuk mengatasi masalah perumahan di Indonesia, khususnya di daerah perkotaan yang menghadapi keterbatasan lahan serta harga tanah yang tinggi.
Oleh karena itu, rencana penggunaan dana investasi dari Qatar dalam pembangunan perumahan vertikal sebaiknya tidak hanya dianggap sebagai proyek properti, melainkan sebagai bagian dari strategi besar dalam menghadapi…backlog perumahan sekaligus menggerakkan perekonomian.
Rencana pengembangan sekitar 50.000 unit rumah susun di atas tanah milik PT Kereta Api Indonesia (KAI) di Kampung Bandan, Jakarta, menunjukkan bahwa investasi asing dapat dialihkan untuk memenuhi kebutuhan nyata masyarakat.
Kehadiran investor asal Qatar di sektor perumahan menunjukkan bahwa Indonesia memiliki potensi investasi yang besar jika kebutuhan perumahan, ketersediaan lahan, serta dukungan kebijakan pemerintah dapat saling berkesesuaian.
Namun, pertanyaan yang penting bukan hanya seberapa banyak unit rumah yang akan dibangun. Pertanyaan yang jauh lebih krusial adalah: siapa yang akan memperoleh manfaat terbesar dari investasi tersebut.
Investasi asing pada dasarnya seharusnya menguntungkan kedua belah pihak. Investor memperoleh pengembalian yang wajar, sementara Indonesia meraih manfaat ekonomi dan sosial yang lebih luas.
Dalam konteks pengembangan rusun, manfaatnya dapat terlihat dari peningkatan jumlah perumahan yang layak, peningkatan akses masyarakat berpenghasilan rendah terhadap tempat tinggal, terciptanya kesempatan kerja, perkembangan industri konstruksi dalam negeri, serta meningkatnya nilai ekonomi wilayah.
Prinsip ini sesuai dengan arah kebijakan pemerintah dalam Program Pembangunan Tiga Juta Rumah.
Presiden Prabowo Subianto telah menjadikan penyediaan perumahan yang layak sebagai salah satu prioritas pembangunan nasional.
Pemerintah terus mendorong partisipasi berbagai sumber pendanaan, termasuk sektor perbankan dan investasi, agar pembangunan perumahan tidak hanya mengandalkan APBN (Kementerian PKP, 2026).
Oleh karena itu, investasi Qatar dalam pembangunan rusun di Kampung Bandan seharusnya dianggap sebagai investasi jangka panjang di bidang perumahan, bukan hanya sekadar investasi properti.
Hal pertama yang harus diperhatikan adalah rencana penggunaan lahan. Lahan KAI merupakan aset penting negara yang perlu dimanfaatkan secara maksimal dan memberi manfaat tambahan bagi negara.
Pemerintah dan KAI perlu memastikan bahwa kerja sama penggunaan lahan memiliki struktur bisnis yang jelas, durasi yang wajar, sistem pembagian keuntungan yang terperinci, serta perlindungan terhadap kepentingan negara secara jangka panjang.
Kedua, perlu adanya kejelasan mengenai kelompok masyarakat yang menjadi target. Jika pembangunan rusun tersebut ditujukan untuk membantu menyelesaikanbacklogperumahan, jangan sampai semua unit bersifat komersial sehingga hanya bisa diakses oleh masyarakat dengan penghasilan tinggi.
Konsep perumahan campuran bisa menjadi alternatif. Beberapa unit dapat dialokasikan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan bantuan pendanaan perumahan, sedangkan sisanya dapat dikembangkan secara bisnis.
Dengan model demikian, faktor kelayakan investasi tetap terjaga tanpa mengabaikan misi sosial dalam pembangunan perumahan.
Ketiga, pemerintah harus memastikan adanya keterkaitan antara pengembangan rusun dengan sistem pendanaan perumahan.
Pembangunan fisik tanpa adanya dukungan pendanaan hanya akan menghasilkan bangunan. Yang diperlukan oleh masyarakat adalah rumah yang benar-benar dapat dimiliki atau dihuni dengan harga yang terjangkau secara nyata.
Di sinilah alat seperti FLPP, KPR subsidi, Kredit Program Perumahan, serta skema pendanaan lainnya dapat berkontribusi.
Namun, subsidi keuangan harus disalurkan secara tepat sasaran dan bukan menjadi cara tidak langsung untuk memberikan keuntungan berlebihan kepada pengembang atau investor.
Keempat, investasi asing perlu memberikan dampak ganda terhadap perekonomian nasional. Pembangunan 50.000 unit rusun merupakan proyek yang memiliki skala ekonomi yang sangat besar.
Pemerintah perlu memperkuat penggunaan tenaga kerja lokal, bahan baku dalam negeri, jasa konstruksi nasional, serta melibatkan usaha mikro, kecil, dan menengah dalam proses pasokannya.
Dengan demikian, dana investasi yang masuk tidak hanya terbatas pada pembangunan gedung. Investasi tersebut perlu mengalir menjadi aktivitas ekonomi baru yang mencakup industri semen, baja, keramik, perabot rumah tangga, jasa konstruksi, transportasi, hingga perdagangan di sekitar area permukiman.
Kelima, aspek transparansi dan tata kelola perlu menjadi dasar utama. Investasi asing di sektor-sektor strategis seperti perumahan serta pemanfaatan aset negara memerlukan kejelasan hukum serta keterbukaan data.
Pemerintah harus memastikan seluruh proses berjalan sesuai dengan aturan terkait investasi, kepemilikan tanah, tata ruang, lingkungan, pengadaan, serta pengelolaan aset negara (UU No. 25 Tahun 2007 mengenai Penanaman Modal; PP No. 28 Tahun 2020 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah).
Kampung Bandan memiliki keunggulan yang sangat signifikan, yaitu letaknya berada di wilayah perkotaan yang mudah dijangkau oleh transportasi umum serta dekat dengan pusat aktivitas ekonomi Jakarta.
Oleh karena itu, pengembangan rusun di wilayah tersebut berpeluang menjadi contoh pengembangan berbasis transportasi umum (TOD), yakni pembangunan perumahan yang terhubung dengan sistem angkutan umum.
Konsep ini mampu mengurangi ketergantungan masyarakat terhadap kendaraan pribadi sambil menekan biaya dan durasi perjalanan.
Namun, proyek besar juga memiliki kelemahan dan ancaman. Yang pertama adalah risiko ketergantungan pada investor luar negeri.
Jika suatu proyek terlalu bergantung pada dana, teknologi, atau keputusan dari investor asing, posisi Indonesia bisa menjadi lebih lemah dalam jangka panjang.
Oleh karena itu, sejak awal perlu dilakukan pertukaran pengetahuan, penguatan kemampuan perusahaan lokal, serta struktur kepemilikan atau kerja sama yang tetap memberi ruang bagi kepentingan bangsa Indonesia.
Kedua, terdapat potensi gentrifikasi serta perubahan dalam karakter sosial wilayah. Pengembangan skala besar di area penting dapat menaikkan harga tanah dan biaya kehidupan di sekitarnya.
Warga yang selama ini tinggal atau bekerja di wilayah tersebut tidak boleh justru tergusur akibat kesulitan menghadapi kenaikan biaya kehidupan.
Ketiga, pembangunan rusun tidak boleh berhenti pada masalah unit saja. Pengalaman dari berbagai proyek perumahan vertikal menunjukkan bahwa keberhasilan rusun sangat bergantung pada pengelolaan setelah bangunan selesai.
Harus tersedia air minum yang layak, sanitasi yang memadai, pasokan listrik, ruang terbuka, sekolah, fasilitas kesehatan, tempat usaha, transportasi serta sistem pengelolaan bangunan yang berkelanjutan.
Di sisi lain, keunggulannya sangat signifikan. Pemerintah tidak perlu membiayai seluruh proses pembangunan melalui APBN.
Modal asing mampu mempercepat proses pembangunan, sementara lahan yang sebelumnya tidak efisien dapat menghasilkan nilai ekonomi.
Selain itu, pengembangan puluhan ribu unit dapat menghasilkan kesempatan kerja dan memacu kegiatan di sektor konstruksi.
Yang lebih penting, Indonesia memiliki kesempatan untuk menciptakan model pembiayaan perumahan yang baru, yaitu dengan menggabungkan aset negara, investasi asing, pembiayaan perbankan, serta kebijakan subsidi dalam satu lingkungan ekosistem.
Oleh karena itu, investasi Qatar di Kampung Bandan sebaiknya tidak dianggap hanya sebagai datangnya dana dari luar negeri. Ini merupakan kesempatan untuk menunjukkan bahwa modal global bisa dimanfaatkan untuk memperkuat kepentingan nasional.
Besarnya keberhasilan tidak hanya diukur dari jumlah dana investasi yang masuk atau banyaknya rusun yang dibangun.
Ukuran yang lebih penting adalah seberapa banyak keluarga Indonesia akhirnya mendapatkan tempat tinggal yang layak, seberapa banyak kesempatan kerja yang dihasilkan, seberapa besar pertumbuhan industri dalam negeri, serta seberapa besar nilai tambah yang kembali kepada negara.
Jika diatur berdasarkan prinsip tersebut, investasi Qatar dapat menjadiwin-win investment,investor memperoleh keuntungan yang wajar, sementara Indonesia mendapatkan perumahan, kesempatan kerja, pertumbuhan ekonomi, serta kota yang lebih terencana.
Pada akhirnya, rumah merupakan kebutuhan pokok. Oleh karena itu, investasi asing di bidang perumahan harus memberikan keuntungan ekonomi sekaligus manfaat sosial bagi masyarakat Indonesia.
Desa Bandan bisa menjadi awal dari model tersebut, bahwa investasi asing tidak hanya sekadar membangun properti di Indonesia, tetapi juga berkontribusi dalam membentuk masa depan masyarakat Indonesia.
