Di kawasan ritel Orchard Road yang ikonik di Singapura, sebuah era baru telah dimulai

Far East Mall di sepanjang Orchard Road Singapura telah mengalami hari-hari yang lebih baik.

Meskipun berjarak lima menit berjalan kaki dari stasiun MRT Orchard, salah satu stasiun kereta bawah tanah tersibuk di Singapura, mal berusia 42 tahun ini memiliki tingkat pejalan kaki yang sangat buruk. Sekitar seperlima dari unit-unit tersebut kosong dan dijual atau disewakan, dan penghuninya lebih cenderung merupakan agen pembantu rumah tangga dibandingkan toko-toko atau restoran kelas atas yang terkait dengan kawasan perbelanjaan utama.

Rasa hampa yang sama juga menyelimuti banyak mal tua di sepanjang bagian atas Orchard Road, yang membentang dari kawasan perumahan mewah Tanglin dekat Singapore Botanic Gardens hingga lokasi MRT Orchard berada.

Orchard Road, jalan perbelanjaan utama Singapura, memiliki panjang 2,2 km (1,3 mil), namun sebagian besar aktivitas terjadi di tengah-tengah jalan tersebut serta di mal-mal tertentu yang terhubung ke stasiun kereta bawah tanah melalui jalur pejalan kaki bawah tanah. Pusat Perbelanjaan Far East tidak terhubung ke MRT Orchard, tidak seperti beberapa tetangganya.

Namun, situasi ini mungkin akan berubah. Banyak properti tua di sepanjang pinggiran Orchard Road diperkirakan akan dibangun kembali di tahun-tahun mendatang menyusul serangkaian insentif finansial dari Urban Redevelopment Authority (URA), badan perencanaan pertanahan Singapura. Namun investasi yang dibutuhkan masih besar, kemungkinan mencapai miliaran dolar karena tingginya biaya tanah dan konstruksi di Singapura.

Di Orchard Road bagian Tanglin, Hotel Properties Ltd (HPL), yang dikendalikan oleh miliarder Ong Beng Seng, tahun lalu mendapat persetujuan untuk menghancurkan tiga propertinya dan membangun pengembangan serba guna seluas 114,150 meter persegi dengan hotel dan perumahan untuk dibangun. . unit di dua gedung menara serta ruang ritel dan perkantoran.

Dua dari properti tersebut, hotel voco Orchard dan Forum The Shopping Mall, berbagi bagian depan sekitar 180 meter di sepanjang Orchard Road. Forum itu sendiri bernilai 948 juta dolar Singapura ($705,9 juta) tahun lalu.

Namun, pembangunan kembali belum dimulai.

City Developments Ltd (CDL), salah satu pengembang terdaftar terbesar di Singapura, awal tahun ini membeli sisa pemilik Delfi Orchard, sebuah bangunan ritel dan perumahan 11 lantai berusia 40 tahun, dalam kesepakatan yang menjadikan properti tersebut menjadi 439. dihargai. juta dolar Singapura.

Analis memperkirakan CDL akan membangun kembali Delfi Orchard dengan Orchard Hotel di dekatnya dan mal di dekatnya yang dimiliki oleh CDL Hospitality Trusts, sebuah perwalian investasi real estat yang mengelola CDL.

“Kawasan Tanglin diharapkan menjadi lingkungan serba guna dengan cita rasa seni dan kerajinan yang kuat. Penduduk lokal dan wisatawan dapat menantikan peningkatan penawaran seni, budaya, dan gaya hidup seiring dengan pembangunan kembali pemilik bangunan dan menawarkan kegunaan baru untuk memenuhi kebutuhan dan preferensi yang terus berkembang pengunjung,” kata URA Singapura dalam tanggapan tertulis atas pertanyaan dari CNBC.

Mulai tahun 2025, URA akan mulai mengerjakan serangkaian perbaikan di seluruh area Orchard Road, termasuk “jalur hijau” sepanjang 6 kilometer yang menghubungkan Singapore Botanic Gardens ke Istana Park dan Fort Canning Park yang terletak di dekat lokasi lain Orchard. Jalan.

Richard Goh, direktur eksekutif Pacific Eagle Real Estate, mengatakan bagian Tanglin di Orchard Road dapat dibuat lebih menarik dengan jalan setapak tertutup dan “ruang pengalaman yang melampaui ritel tradisional dan F&B (makanan dan minuman).”

Ia mengenang masa ketika kawasan Tanglin sedang populer di kalangan pembeli, ia menyebutkan tempat-tempat wisata seperti Pusat Makanan Rasa Singapura yang lama, yang menampung banyak kedai jajanan paling populer di Singapura. Rasa Singapura ditutup pada tahun 1989 untuk membuka jalan bagi pembangunan baru.

Pacific Eagle, yang dikendalikan oleh keluarga miliarder Indonesia Sukanto Tanoto, sedang membangun kembali Tanglin Mall, yang diakuisisi pada tahun 2022 senilai S$868 juta.

Salah satu tantangan yang dihadapi URA dan pengembang sektor swasta yang ingin membangun kembali bagian atas Orchard Road adalah struktur kepemilikan banyak bangunan komersial tua. Alih-alih berada di bawah satu perusahaan induk, properti ini dibagi menjadi unit strata kecil yang dimiliki oleh pemilik berbeda.

Menjual properti tersebut membutuhkan dukungan dari setidaknya 80% pemilik strata yang juga harus menyetujui harga minimum yang diminta sebelum penjualan kolektif dapat diluncurkan.

Tantangan lainnya adalah negosiasi dengan URA untuk mendapatkan konsesi di bawah Skema Insentif Pembangunan Strategis, yang bertujuan untuk membuat tuan tanah membangun kembali properti lama yang berdekatan, terutama di kawasan CBD dan Orchard Road.

URA mengatakan pihaknya tertarik pada pengembangan baru yang akan memberikan gaya hidup baru atau penawaran ritel, menutup kesenjangan dalam jaringan pejalan kaki yang direncanakan, atau meningkatkan akses ke area publik seperti taman dan saluran air.

Awal tahun ini, penjualan kolektif Far East Mall kepada sebuah perusahaan investasi yang terkait dengan taipan Tiongkok Du Shuanghua dihentikan setelah pembeli dilaporkan gagal mendapatkan persetujuan URA untuk peningkatan luas lantai kotor pembangunan baru.

“Jika URA ingin mempercepat laju pembangunan kembali di sepanjang Orchard Road, diperlukan beberapa penyesuaian terhadap program tersebut,” kata Jeremy Lake, direktur pelaksana penjualan investasi dan pasar modal di Savills Singapura.

Savills, yang menjadi perantara penjualan bersama Pusat Perbelanjaan Tanglin dan Delfi Orchard, baru-baru ini mengatur penjualan Concorde Hotel, sebuah properti tua di seberang Orchard Road ke HPL seharga S$821 juta.

Tina Qiu, direktur Arsitektur PLP, mengusulkan pembangunan jalan setapak terlindung di sepanjang bentangan Tanglin untuk melindungi pejalan kaki dari panas, kelembapan, dan hujan lebat yang sering terjadi di Singapura. Dengan adanya pemanasan global, kondisi jalanan akan semakin memburuk seiring berjalannya waktu.

“Kita dapat menciptakan lebih banyak tempat berteduh di sepanjang jalur pejalan kaki, misalnya dengan kanopi animasi dan payung yang dapat dibuka yang dapat diaktifkan saat matahari terik dan ditarik kembali pada malam hari agar pencahayaan indah membanjiri pemandangan jalan,” katanya.

Qiu, yang berbasis di London namun memiliki proyek di Singapura, mencatat bahwa mal yang terhubung dengan MRT Orchard memiliki keunggulan tersendiri dibandingkan mal yang berada di kawasan Tanglin karena orang dapat berpindah dari satu tempat ke tempat lain di lingkungan yang sejuk dan ber-AC.

“Orang-orang akan menggunakan ruang yang lebih nyaman dan di tempat seperti Singapura, yang bisa dijangkau dengan lebih mudah dalam lingkungan dalam ruangan yang diatur,” katanya.