Harga properti Hong Kong tidak akan naik dengan cepat seiring dengan pelonggaran kebijakan tersebut

Pemimpin Hong Kong John Lee pekan ini melonggarkan kebijakan pembatasan properti residensial yang sudah berlangsung puluhan tahun – namun masih ada pertanyaan apakah kebijakan tersebut cukup untuk meningkatkan sentimen pasar dan rendahnya volume transaksi untuk sektor perumahan swasta.

“Meskipun pelonggaran pembatasan properti sangat diharapkan, pemotongan BSD (bea meterai pembeli) dari 15,0% menjadi 7,5% mengejutkan kami; pelonggaran lainnya sejalan,” tulis Ken Yeung dari Citi dalam sebuah catatan.

Dia tidak memperkirakan langkah ini akan membalikkan tren penurunan harga properti di Hong Kong karena suku bunga tetap tinggi.

Menurut data dari agen real estat Midland Realty, rasio perputaran rata-rata pasar real estat bekas antara tahun 2017 dan 2023 mencapai 3,7%. Angka ini dibandingkan dengan 8,7% sebelum kebijakan pendinginan diberlakukan pada tahun 2010.

Buggle Lau, analis utama di Midland Realty mengatakan kepada CNBC bahwa rasio perputaran rata-rata pada tahun 2022 hingga 2023 berada pada titik terendah dalam sejarah karena harga properti telah terkoreksi hampir 20% sejak puncaknya pada Agustus 2021.

Dia memperkirakan kebijakan ini akan memberikan “kesempatan untuk stabil” pada harga properti dan meningkatkan volume.

Agar pasar dapat pulih sepenuhnya, baik dari segi harga dan volume, suku bunga perlu diturunkan tahun depan, kata analis real estat.

Dia memperkirakan penurunan harga lebih lanjut sebesar 5% pada paruh pertama tahun depan jika ada penurunan suku bunga.

Pemilik rumah di Hong Kong, KC Mok, berusaha menjual apartemennya sebelum keluarganya berimigrasi pada akhir tahun ini – sebuah alasan populer bagi orang-orang untuk menjual propertinya dalam beberapa tahun terakhir.

Pria berusia 41 tahun itu mengatakan kepada CNBC bahwa 3 kamar tidurnya, seluas 707 kaki persegi. foot saat ini terdaftar dengan harga $9,5 juta dolar Hong Kong ($1,21 juta), turun 20% dari harga pembeliannya pada tahun 2019.

Dia mengatakan banyak orang telah melihat tempatnya, namun satu-satunya tawaran yang dia terima sejauh ini adalah ketidakcocokan.

“Sekarang ketika kami sampai pada penjualan apartemen, kami menemukan bahwa nilai apartemen sudah berkurang $2 juta dolar, jadi agak tertekan, tapi kami harus pergi, jadi mungkin ini waktunya,” kata Mok. , mengakui bahwa langkah-langkah pendinginan terbaru “akan sedikit membantu” untuk situasinya.

Sementara itu, Kitty Yiu, 33 tahun, menganggap dirinya “beruntung” karena dia menjual apartemennya dan mulai menyewa pada bulan Februari, tepat sebelum harga properti turun dan suku bunga naik.

Yiu melahirkan anak pertamanya awal tahun ini dan membutuhkan rumah yang lebih besar untuk menampung keluarganya yang semakin besar.

“Sejujurnya, kami masih kesulitan untuk melihat apakah kami harus membeli apartemen baru, ingin membeli apartemen lain,” ujarnya.

“Saya kira harganya saat ini masih tinggi, meski trennya menurun, tapi bagi saya menurut saya masih terlalu mahal,” kata Yiu yang tidak menganggap keringanan kebijakan terbaru ini akan meningkatkan seleranya untuk membeli. rumah tidak.

Berbeda dengan Mok dan Yiu, Eugene Law menghadapi tantangan kenaikan suku bunga hipotek sebagai pemilik rumah baru.

Law, yang berusia 30 tahun, membeli apartemen pra-konstruksi bersama ibunya pada tahun 2021 dan pindah tahun lalu. Tingkat hipoteknya dimulai dari 1,9% dan saat ini berada di 3,375%. Ini berarti dia harus membayar tambahan HKD$6.000 ($767,09) sebulan untuk bunganya, yang menurutnya membuatnya merasa “sangat buruk”.

“(Itu) tidak terduga… karena saya memperkirakan HIBOR akan naik, tetapi saya tidak menyangka bahwa prime rate juga akan naik, dan juga dalam persentase yang sangat tinggi.”

Calon pembeli rumah di Hong Kong dapat memilih untuk menghubungkan suku bunga hipotek mereka dengan HIBOR atau suku bunga utama – yang dikenal sebagai “Rencana H” dan “Rencana P”. HIBOR mengacu pada suku bunga pinjaman antar bank, sedangkan suku bunga utama ditentukan oleh masing-masing bank.

Dalam lingkungan suku bunga rendah, suku bunga utama biasanya merupakan pilihan yang lebih populer karena dianggap lebih stabil, dan lebih mudah bagi pemberi hipotek untuk membuat rencana keuangan.

Meski menyesali waktu pembeliannya, Law mengatakan pelonggaran kebijakan terbaru tidak akan mempengaruhi keputusan tersebut.

Laporan terbaru dari UBS menunjukkan Hong Kong menjadi kota peringkat ke-6 yang dinilai terlalu tinggi dalam Global Real Estate Bubble Index. Zurich, Tokyo dan Miami adalah tiga besar.

“Risiko terbesar (terhadap pasar real estat Hong Kong) adalah (a) lingkungan suku bunga tinggi yang berkepanjangan, dan oleh karena itu biaya hipotek semakin meningkat. Risiko jangka panjang adalah risiko geopolitik,” kata Mark Leung, pasar properti UBS Tiongkok kepada CNBC melalui email.

Meskipun ia menggambarkan sentimen saat ini sebagai “agak lemah”, ia memperkirakan kebijakan ini akan melepaskan daya beli yang signifikan dari ekspatriat non-lokal yang menunggu untuk menjadi penduduk tetap.

Dengan selisih bid-ask pasar barang bekas yang masih tinggi dan banyak pemilik rumah yang tidak mau menjual properti mereka dengan harga diskon, Leung memperkirakan hanya ada sedikit ruang bagi harga properti untuk membalikkan tren penurunan.

Untuk pasar primer, ia memperkirakan pengembang kini akan lebih bersedia menurunkan harga untuk meningkatkan penjualan dan “mendapatkan kembali uang tunai, mengingat kondisi suku bunga yang lebih tinggi.”

“Penetapan harga harus diredam karena kami pikir pengembang bisa agresif dalam menentukan harga, sehingga membatasi potensi pengembalian harga,” tambahnya.