Tanda-tanda peringatan baru muncul untuk pasar real estat China

BEIJING – Data baru menunjukkan sektor properti China yang masif masih berjuang untuk berbalik arah, meski ada tanda-tanda pemulihan awal tahun ini.

“Dalam pembalikan dari bulan April, harga di pasar perumahan meningkat tetapi penjualan melambat,” kata China Beige Book yang berbasis di AS dalam laporannya untuk bulan Mei, yang dirilis pada hari Selasa. Ini berdasarkan survei perusahaan riset terhadap 1.085 bisnis yang dilakukan dari 18 hingga 25 Mei.

“Di real estat komersial, baik harga maupun transaksi telah melemah tajam,” kata laporan itu. “Hasil konstruksi yang lemah dan aktivitas fiskal yang berkurang menyusutkan pendapatan dan produksi produsen tembaga Mei.”

Beijing telah mengurangi tekanannya pada pengembang properti dalam satu tahun terakhir, menyusul tindakan keras terhadap tingkat utang mereka pada Agustus 2020. Sektor properti dan industri terkait menyumbang lebih dari seperempat perekonomian China, menurut perkiraan Moody’s.

Penjualan rumah baru untuk pekan yang berakhir 28 Mei tumbuh 11,8% dari tahun lalu, penurunan tajam dari pertumbuhan 24,8% seminggu sebelumnya, kepala ekonom China Nomura Ting Lu mengatakan dalam laporan Senin. Ini didasarkan pada data rata-rata pergerakan tujuh hari dari Wind Information.

Volume penjualan kedua minggu itu lebih rendah dibandingkan periode yang sama pada 2019, sebelum pandemi, kata laporan itu.

Sebagian besar penurunan penjualan berasal dari kota-kota terbesar di China, kata laporan itu. Apa yang disebut kota tingkat 1 itu telah menjadi titik terang karena orang cenderung pindah ke pusat kota untuk bekerja.

Investor di pengembang properti China juga menjadi lebih skeptis terhadap pasar.

Indeks Markit iBoxx untuk obligasi real estate China dengan imbal hasil tinggi kembali mendekati posisi perdagangannya pada November, ketika Beijing mengumumkan dukungan untuk sektor ini melalui “rencana 16 poin.”

Sementara rencana itu “berperan penting dalam mengatur krisis ini,” inisiatif tersebut hanya ditujukan untuk mendukung utang pengembang pada tingkat proyek, kata analis S&P Global Ratings dalam laporan 22 Mei.

Itu berarti masih ada ketidakpastian tentang apakah pengembang dapat membayar investor untuk obligasi di tingkat perusahaan induk, kata lembaga pemeringkat. Mereka ingin melihat apakah pengembang dapat menghasilkan cukup uang dari penjualan properti.

Pada bulan April, para analis menunjukkan bahwa penjualan properti nasional turun menjadi 900 miliar yuan ($126,87 miliar), di bawah rata-rata bulanan tahun lalu sebesar 1,1 triliun yuan.

Sepanjang tahun 2023, S&P memperkirakan penjualan pengembang China akan turun sekitar 3% hingga 5% – sedikit lebih baik dari perkiraan penurunan sebelumnya sebesar 5% hingga 8%.

Perkiraan tahun ini didasarkan pada ekspektasi bahwa penjualan di kota-kota besar akan tumbuh sekitar 3%, sedangkan penjualan di kota-kota kecil tidak akan turun lebih dari 10%, kata laporan tersebut.

Di pasar perumahan sekunder, aktivitas bisnis “telah mendingin sejak April, dengan penurunan jumlah rumah yang terdaftar untuk dijual, harga permintaan yang lebih rendah dan transaksi yang lebih sedikit,” kata Fitch Ratings dalam rilis Senin.

“Perlambatan ini mengikuti pemulihan yang kuat di 1Q23, menunjukkan bahwa kepercayaan pembeli rumah tetap rapuh di tengah prospek ekonomi yang tidak pasti dan prospek lapangan kerja yang lemah.”

Rumah baru di China biasanya dijual sebelum pengembang selesai membangun apartemen.

“Sentimen pasar perumahan sekunder umumnya dapat dianggap sebagai barometer sektor properti, karena harga dan pasokan tidak tunduk pada intervensi regulator – tidak seperti pasar perumahan baru,” kata analis Fitch.

Penjualan rumah sekunder juga sangat mempengaruhi harga rumah baru, kata para analis, memperkirakan bahwa lebih dari separuh rumah yang dijual di kota-kota terbesar di China jatuh ke pasar perumahan sekunder.

Kinerja buruk di bulan Mei terjadi di tengah meningkatnya harapan pasar untuk pemulihan.

Sebuah survei triwulanan oleh People’s Bank of China menemukan peningkatan minat penduduk lokal untuk membeli rumah dalam beberapa bulan mendatang – dan harapan yang lebih besar untuk harga properti yang lebih tinggi.

Pasar real estat masih dalam “periode penyesuaian,” kata Liu Lijie, analis pasar di Beike Research Institute, dalam komentar tertulis yang diterjemahkan oleh CNBC pada hari Selasa.

Kebijakan pemerintah harus meningkatkan ekspektasi pasar untuk pemulihan properti, kata Liu, mencatat bahwa tindakan tambahan dapat diambil bahkan di kota-kota besar untuk meningkatkan pembelian rumah.