Surat Roya: Bukti Utang Lunas, Penting Setelah KPR Selesai!

Apa Itu Surat Roya?

Surat roya adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang menyatakan bahwa hak tanggungan atas sertifikat tanah atau properti telah dihapus karena utang sudah lunas. Dalam praktiknya, proses ini melibatkan pencoretan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat agar properti kembali bersih dari beban hukum. Dokumen ini sangat penting karena menjadi bukti legal bahwa utang telah selesai, sehingga properti tidak lagi menjadi agunan pihak kreditur.

Tanpa surat roya, meskipun kita sudah melunasi utang secara finansial, status sertifikat masih tercatat sebagai objek yang dibebani hak tanggungan. Hal ini bisa menghambat transaksi di masa depan, seperti menjual atau menggadaikan properti.

Mengapa Surat Roya Penting Setelah Pelunasan?

Setelah pelunasan utang, memiliki surat roya sangat penting karena menjadi bukti pelunasan secara legal. Dokumen ini menjadi saksi tertulis bahwa kita telah menyelesaikan kewajiban kepada kreditur, dan bahwa kewajiban jaminan telah dicabut. Ini memperkuat posisi kita dalam menghadapi pihak luar, termasuk calon pembeli atau lembaga keuangan lain.

Selain itu, surat roya juga membebaskan tanah dari beban hak tanggungan. Setelah surat ini diterbitkan, tanah atau rumah kita benar-benar “bersih” dari catatan kreditur di BPN. Hal ini sangat penting jika kita ingin menjual, menggadaikan, atau menggunakan properti sebagai jaminan baru tanpa hambatan administrasi.

Syarat Lengkap untuk Mengurus Surat Roya

Untuk memastikan proses pengurusan surat roya berjalan lancar, kita harus mempersiapkan dokumen-dokumen berikut secara lengkap:

• Formulir permohonan roya yang diisi dan ditandatangani di atas materai.
• Surat keterangan lunas atau surat pengantar roya dari bank/kreditur.
• Fotokopi KTP pemilik dan fotokopi KK.
• Sertifikat tanah/bangunan asli (SHM/SHGB) dan sertifikat hak tanggungan (HT) atau surat konsen roya jika HT hilang.
• Fotokopi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
• NPWP, bukti pembayaran PBB terakhir (jika diminta).
• Surat kuasa jika kita menggunakan perwakilan.

Dengan menyiapkan semua dokumen sejak awal, kita bisa menghemat waktu dan menghindari bolak-balik hanya karena selembar surat belum lengkap.

Cara Mengurus Surat Roya

Setelah dokumen lengkap di tangan, tahap berikutnya adalah memahami alur pengurusannya. Berikut langkah-langkah praktis yang bisa kita pilih untuk mengurus surat roya:

• Melalui kantor BPN secara langsung
• Mengumpulkan dokumen persyaratan secara lengkap.
• Ambil nomor antrean dan menyerahkan berkas ke loket pelayanan.
• Petugas akan memeriksa, meminta kita mengisi formulir sampul warkah atau balik nama, dan meminta fotokopi dokumen kreditur jika ada perubahan nama lembaga.
• Setelah verifikasi, kita akan menerima surat perintah setor, kemudian membayar biaya roya ke kas negara melalui loket BPN.

• Setelah proses pencoretan selesai, kita dapat mengambil sertifikat yang sudah “bersih.”

• Proses online melalui layanan BPN (HT-el)

• Masuk ke portal resmi ATR/BPN dan login dengan akun terdaftar.
• Pilih menu layanan “Roya” atau “Hak Tanggungan,” lalu buat permohonan baru.
• Isi data nomor hak tanggungan, tahun, kode HT, serta unggah dokumen seperti sertifikat HT, surat keterangan lunas, formulir permohonan, dan identitas.
• Lakukan pembayaran biaya roya (PNBP) melalui sistem resmi.
• Setelah diverifikasi, BPN akan memproses dan menerbitkan surat roya sesuai ketentuan.

Perlu diperhatikan bahwa dalam sistem online, kita harus benar-benar memastikan dokumen unggahan jelas dan data yang dimasukkan akurat agar tidak tertolak oleh petugas verifikasi.

Roya Parsial: Apakah Bisa Dilakukan?

Ada, dalam beberapa situasi, kita dapat melakukan roya parsial terhadap sebagian objek yang semula menjadi jaminan. Contohnya, jika sebagian lahan sudah lunas, kita ingin agar bagian yang sudah lunas dicoret dari hak tanggungan saja, sedangkan sisanya masih tetap dijaminkan.

Namun harus diingat bahwa hak tanggungan pada dasarnya bersifat tidak bisa dibagi kecuali telah diatur atau dijanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan. Pelaksanaan roya parsial diatur secara khusus dan kadang memerlukan persetujuan kreditur atau ketentuan tambahan dalam akta.

Untuk memastikan apakah kasus kita dapat menggunakan roya parsial, kita bisa bertanya kepada notaris atau pejabat BPN lokal, sekaligus melihat apakah dalam akta HT terdapat klausul pembagian sebagian.

Estimasi Biaya Pengurusan Surat Roya

Dalam ketentuan resmi, biaya roya yang dibebankan oleh BPN (PNBP) adalah sekitar Rp 50 ribu per sertifikat. Biaya ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Namun, jika kita menggunakan jasa notaris atau pihak ketiga agar proses lebih mudah, biasanya ada biaya tambahan yang bisa berkisar dari Rp 500 ribu hingga Rp 1 juta atau lebih, tergantung kompleksitas dokumen dan negosiasi. Biasanya ada tambahan biaya pengurusan, legalisir, transportasi, dan jasa pengantar. Estimasi proses penghapusan hak tanggungan umumnya sekitar 5 hari.

Selain itu, kita harus memperhitungkan biaya pendukung seperti:

• Isi materai dan alat tulis,
• Fotokopi dokumen dan legalisir,
• Transportasi ke kantor BPN atau bank,
• Biaya pengurusan di bank jika surat keterangan lunas tidak langsung lengkap.

Pastikan kita menyiapkan anggaran tambahan agar proses tidak terhambat karena kekurangan biaya kecil yang sering dilupakan.

Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Proses Roya

Dalam proses roya, terdapat beberapa pihak yang berperan penting untuk memastikan semuanya sesuai hukum dan lancar:

• Bank atau lembaga kreditur: mereka bertanggung jawab memberikan surat keterangan lunas serta mengeluarkan surat pengantar roya kepada BPN.
• Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): membantu mempersiapkan akta pemberian hak tanggungan, akta konsen roya jika diperlukan, dan verifikasi dokumen legal.
• Badan Pertanahan Nasional (BPN / ATR/BPN): instansi resmi yang melakukan pencoretan catatan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat setelah utang lunas.
• Jasa hukum atau pihak ketiga yang dipercaya (opsional): jika kita memilih menggunakan layanan profesional agar proses lebih aman dan minim hambatan administratif.

Dengan kerja sama antar pihak tersebut, proses roya dapat berjalan lebih cepat, minim risiko, dan legalitas properti kita lebih terjamin.

Catatan Penting Saat Mengurus Surat Roya

Walau prosesnya tampak sederhana, pengurusan surat roya tetap membutuhkan ketelitian, lho. Kesalahan kecil, seperti dokumen yang tidak lengkap atau data yang tidak sesuai, bisa membuat permohonan tertunda bahkan ditolak. Karena itu, kita perlu memperhatikan beberapa poin penting agar langkah yang kita ambil tepat dan efisien.

Berikut beberapa hal penting yang sebaiknya kita perhatikan sebelum dan selama proses pengurusan surat roya:

• Jangan tunda pengurusan roya setelah pelunasan utang; semakin cepat diurus, semakin aman sertifikat kita.
• Pastikan dokumen dari bank sudah benar dan lengkap sebelum ke BPN agar tidak bolak-balik.
• Cek apakah wilayah BPN kita sudah melayani secara elektronik (HT-el) untuk menghemat waktu.
• Simpan semua bukti pembayaran dan dokumen roya sebagai arsip pribadi.
• Jika properti dalam proyek pengembang, pastikan tidak ada ketentuan khusus terkait roya kolektif atau parsial.

Ingat, mengurus surat roya bukan sekadar formalitas, tetapi langkah penting agar status properti kita benar-benar bersih dari beban hukum. Setelah pelunasan utang dan selesainya proses roya, sertifikat tanah atau rumah kita sepenuhnya menjadi milik kita tanpa catatan hak tanggungan. Ini merupakan sebuah kepastian yang layak kita perjuangkan, lho. Semoga pembahasan ini membantu kamu dan kita semua dalam mengurus surat roya dengan lebih percaya diri dan lancar.